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东原地产:何时走出“重庆森林”

2018-05-20 来源:
 
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秋刀鱼会过期,肉酱也会过期,连保鲜纸都会过期。

  森林给予树苗的庇护同样会过期。

  古龙说,行走江湖,最好不要惹女人,因为女人是常规上的弱者,但凡踏入江湖,要么有过人的武功,要么就是有深厚的背景。

  这句话,放在企业江湖中,同样成立。

  在上市公司中女当家基本没有败家子,而且还都做的不错,如东方园林、格力电器、蓝思科技、玖龙纸业等,反而是男性败家子多得不胜枚举。

  这个现象在重庆企业界表现得尤其突出,龙湖地产吴亚军,女的;小天鹅何永智,女的;当当网的俞渝,乡村基的李红,陶然居的严琦,奇火锅的谢莉……还有“女版马云”彭蕾。

  今天房师要说的,是重庆东原地产当家人罗韶颖,女的。

  专注房产的东原

  罗韶颖早年曾出国留学,志向是做设计,因为种种原因,回国做了几年投行业务,最后投身房地产行业。

  她仍将设计师的理想主义带入这个“土地+金融”的行业,她爱读卡尔·波普尔,把品牌发布会做得文艺范十足。

  罗韶颖说,骨子里的东原有两大不甘心,不甘心“还说过得去”,不甘心“走寻常路”。

  作为一家小而美的中型房产企业,至少从数据上看,东原这几年增长不错,其母公司迪马股份2018一季度财报显示,东原地产合约销售金额102.3亿,较去年同期上涨123%,根据研究机构克而瑞的统计,在房地产上市公司销售额排名跃升至47位。

  从小型房企起步,慢慢做到中型房企,东原地产找了几个窍门:

  第一,中档地做高档房,把服务做上来,发力物业、幼儿园、童梦童享社区等等,强调小清新宜居;

  第二,联合龙头房企拿地联合开发,与碧桂园、中南、旭辉,这些排名前20的一起开发。其代价就是利润偏低,毛利率20%净利润7%。

  没有龙头房企的规模资源融资拿地,就只有发扬创业精神拼命硬干。

  企业做大了,就不大愿意偏安重庆一隅。吴亚军把龙湖总部迁到了北京。2017年,罗韶颖也如愿以偿地将东原总部终于搬到了上海,去年上海地区贡献了销售额的1/3。

  但是东原地产,依然没有走出“重庆森林”。

  2016年11月23日,在“中国不动产年会2016”论坛上,罗韶颖回顾自己十多年的地产经历,感慨虽然房地产的一半的江山是靠钱,另外一半江山靠地,但她宁可回归到产品属性,做有特色的住宅社区,而不是依赖金融属性。

  一语成谶。

  2017年11月,东原地产控股方重庆东银控股债务危机爆发,让一直努力前行的东原地产蒙上了难以摆脱的阴影,其股价一度大跌近40%。

  据中国经营报旗下的《等深线》报道,约有三十多家银行及其他金融机构涉及与东银控股的债务问题,其中渤海银行等七家主要银行就涉及了上百亿贷款。

  公告显示,东银控股累计质押迪马股份8.86亿股,质押比例高达99.99%。债务危机爆发后,这些质押股份均被冻结。

  据媒体报道,东银控股董事长罗韶宇通过质押上市公司股份贷款是为了买入煤炭资源,但遭遇煤炭业大跌,或是导致债务逾期的主要原因。

  尽管迪马股份第一时间表态不受东银控股债务危机影响,上市公司与大股东之间的资金往来保持独立。

  然而东银控股与迪马股份千丝万缕的联系是剪不断,理还乱。让投资者不得不望而却步。

  迪马股份董事长向志鹏同时也是现任东银控股董事兼总裁,迪马股份的副董事长就是罗韶颖,她是罗韶宇的亲妹妹。

  迪马股份年报显示,“本企业最终控制方是罗韶宇”。

  值得注意的是,在年报简历中,罗韶颖只保留了东原地产的履历,隐去了曾任华夏证券有限公司投资银行部业务董事、国泰证券投资银行部项目主办的经历。这或许反映了她专注地产业,不大愿意过多染指金融领域。

  醉心资本的东银

  跟妹妹刚好相反,哥哥罗韶宇醉心资本市场,南征北战只为打造东银系资本。

  据《新财富》报道,一位比较熟悉罗韶宇的证券公司人士透露,罗韶宇对资本市场有浓厚兴趣(业界将其这一点称之为“赌性”较浓),很早就开始了炒股。在多年的炒股生涯中,罗韶宇很少赔本,并积累了不少炒股的经验。

  或许正是这样的经历,使得罗韶宇成为了业界公认的资本运作高手——尽管其一直低调,声名远没有尹明善等富豪那样显赫。

  通过一系列眼花缭乱的资本运作,罗韶宇通过东银控股控制了三家上市公司,两家A股公司迪马股份与智慧农业,以及一家香港上市公司东银国际。

  这三家上市公司,只有迪马股份坚持多年主业不变,即房地产与特种车两大业务。智慧农业与东银国际经历了多次更名与业务调整。

  智慧农业前身是江淮动力,公司历史可以追溯到1945年新四军三师枪械修理所,主营农用发动机等农用机产品,2014年控股上海农易转型农业信息化与物联网市场,次年改名“智慧农业”。公告显示,公司还拥有煤炭生产、金属矿产品两大业务。

  智慧农业的股份亦被罗韶宇质押,因债务危机而被冻结,由于业绩亏损,智慧农业比迪马股份股价跌得更凶,如今已被戴帽为ST慧业。

  东银国际前身是香港饮食,2008年金融危机被罗韶宇纳入囊中,此后改名东星能源、东原地产、东银国际。业务亦多次变更,或买煤矿切入能源、或发力物业地产、或进入芯片领域。

  缺乏核心业务支撑,东银国际股价长期在0.5港元徘徊,已沦落为一只仙股。2016年更是亏损5989万港元,直至2017年才扭亏为盈。

  可见在东银系公司中,以东原地产为代表的迪马股份,可堪一枝独秀,可也是独木难支,平添了几分“妹妹救哥”的悲情色彩。

  变局陡生的援手

  罗韶宇长袖善舞,可能也没想过要妹妹帮其还债。

  东银债务危机爆发后,重庆市政府出面协调,各方债主和银行们就东银控股债务处理问题达成协议,“不抽贷、不压贷、不断贷”、“维持信贷资产质量分类不下调”,不影响公司正常生产经营活动。

  当年乐视债务危机爆发,贾跃亭也没有那么大的能量请动政府摆平债主。

  今年4月份,罗韶宇更是请动华融资产重组债务。公开资料显示,中国华融在资产管理方面和重组方面都非常具有高度专业性,他们操盘了中国重工、中国船舶等一系列重大重组,并且圆满收官。

  然天不遂人愿,华融资产重组债务的利好消息刚出,其董事长赖小民就应声落马。4月17日,中央纪委国家监委网站发布消息,赖小民个人涉嫌严重违纪违法,目前正接受纪律审查和监察调查。

  华融资产参与和介入东银债务重组工作的事情也再度蒙上了阴影。

  “大家都清楚一个规矩,国企一把手出事或者落马以后,这个企业在接下来的一年时间里,主要工作一般就是配合调查和内部整肃,这期间很多业务都会停下来,”一位知情人士说。

  但是东银控股的债主们却等不起,之前各家债主能够稳定下来,接受政府的调节方案,主要源自对政府和东银控股的信任,尤其是预期华融资产这样的国企介入,如果华融资产参与东银控股债务重组的事情慢下来或者停下来,对于债主们来说,很可能“坐不住”了。

  华融资产援手生变,东原地产压力陡增。

  沼泽密布的“重庆森林”

  在重庆南山密林深处,罗家别墅倚山而建,与道路形成上下各数层楼的格局,紧闭的黑色大门上方镶嵌着“1997”字样,这一年对罗韶宇有着特殊意义。

  1997年,我国在金融业强制推行把普通运钞车换成防弹运钞车,防弹运钞车市场需求因此大增。罗韶宇抓住机会,与其母共同出资组建中奇公司(迪马股份的前身),主营防弹运钞车和警用车,获利丰厚,后在2002年将迪马股份运作上市。

  2014年迪马股份资产重组,并入东原地产,让其获得资本市场融资的机会。

  不得不说,前期东原地产的成长离不开罗韶宇的资本运作。直至东银控股债务危机爆发,一向滋养东原地产的葱绿森林,顿时沼泽密布。

  尽管东原地产近来发展迅猛,欲从沼泽中脱身而出,但很可能后继乏力。

  在房地产整体调控严苛到不能呼吸的时代,东原地产的扩张目标能否实现,要打一个大大的问号,能否为东银控股继续输血,输多少血,对于罗韶颖来说,快与慢,就是生与死。

  随着百万亿资管新规明确过渡期到2020年,留给罗韶颖的扩张时间还有不到两年。

  因为一旦资管新规正式生效,房地产企业的融资,将面临更大的困难,今年十大房企的销售目标,从去年的1500亿,提升到了2000亿,加快回笼现金,多备粮草,这是准备持久战的意思。

  与之相比,东原地产今年500亿的目标,即便能够实现,也没有跨过房产规模的临界点。

  作为资金密集型的房地产行业,企业规模不够,融资成本会高很多,拿地风险很大,容错率很低,行业的周期性决定了不能犯错。

  再加上东银控股质押的迪马股份全数冻结,重挫东原融资能力,东原地产即使有好产品,有好的物业,有很好的社区服务,但是融资成本已经决定了最后的收益。

  如此一来,东原地产可能成 " 白衣骑士 " 垂涎的猎物。在房地产行业大鱼吃小鱼的背景下,一二线房企吞并小型房企时有发生。东银控股想自救,在业界看来,将东原地产剥离出售也是个不错的主意。

  在地产行业规模为王、集中度前所未有加强的大趋势下,东原的结局可能早已注定,罗韶颖小而美的理想主义情怀,或抵不过残酷现实。

  或许正应了鲁迅那句话,“悲剧,就是把美好的东西毁灭给别人看”。

  (文章转自:無房)

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