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2016年高房价还能撑多久|未来房价走势预测

2016-07-15 来源:大房网
 
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 中国房价什么时候能便宜?二十年后房子或最便宜,就即将出台的多个楼市政策分析,中国房价形势分析。12月14日召开的中央政治局会议,作为中央经济工作会议之前的定调会,对明年的经济工作提出总的要求和政策的着力点,为即将召开的中央经济工作会议确定一个政策基调。

  中央政治局会议谈及明年的经济工作,在政策目标上,将“稳增长、调结构、惠民生、防风险”视为明年经济工作的核心目标,并且将“稳增长”仍然排在第一位。而“稳增长”的关键则在于能否如会议所提出的。

  “抓住关键点、打好歼灭战”。其中,房地产市场能否稳定,可谓关键的关键。

  继11月10日中央财经领导小组会议上发出“化解房地产库存”的信号之后,本次政治局会议再次明确提出“要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。”

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这意味着,面对房地产供应结构性过剩的巨大挑战,2016年,在房地产政策层面,中央将通过力度很大的组合拳帮助稳定房地产的预期,从而在某种程度上稳定中国经济,避免房地产投资的持续下滑的风险蔓延到金融领域,引发系统性的金融风险。

  从今年前11个月中国经济与房地产投资的表现看,今年经济持续下滑,房地产投资的明显下滑是主要原因之一。

  尽管受今年“两会”以来房地产刺激政策的影响,包括一线城市在内的部分城市,房地产销售回暖的迹象很明显,但房地产投资却仍然持续下滑,到了11月份,房地产投资的增速下滑至1.3%的低点,已经连续22个月下滑。

  1-11月份,房屋新开工面积140569万平方米,下降14.7%,降幅扩大0.8个百分点。其中,住宅新开工面积97077万平方米,下降15.3%。房屋竣工面积72413万平方米,下降3.5%。

  而商品房待售面积在10月末68632万平方米的基础上再创历史新高,达到了69637万平方米,比10月末增加1004万平方米。

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待售住房库存量高企,尤其是三四线城市去库存化压力极大,这个问题依然没有解决。

  机构数据显示,目前70个大中城市中,去库存周期超过12个月的城市多达27个,其中北海去库存周期高达30.1个月,烟台26.4个月,荆门25.5个月,呼和浩特24.9个月,三亚也多达23个月。

社科院报告则表明,当下房企库存高企,去化压力增大,商品住房过剩总库存高达21亿平方米,仅现房库存去化就需23至24个月。

  销售和投资冰火两重天的背后,折射出中国绝大多数的城市住房供应严重过剩的事实。

  回顾中国房地产调控政策的变迁,从过去最早的“抑制房价过快上涨”,到后来的“增加有效供给”,到今天的“化解库存”,说明中国房地产已经迎来了真正的行业转折点:住房已经从以前的短缺到了今天的过剩。

  在中国住房进入过剩阶段之后,房地产作为中国经济最重要拉动力的好日子基本已经结束,房地产已经从中国经济增长的引擎很有可能成为中国经济的拖累。

  中国住建部提供的数据显示,包括农村在内,中国自有房比例已经高达89%。

  无论中国的房价怎么涨,总会有一些房地产泡沫即将破裂,房地产市场马上崩盘的声音。普通购房者惧于这些声音迟迟不敢下手,毕竟对于大多数人来说买房花费了自己大半生的积蓄。

  事实上,如果剔除通货膨胀的因素,二十年后中国最便宜的东西有可能就是房子。

  说十年后房子便宜,是相对人均收入而言的,比如现在人均月收入是3000元、房屋均价是每平方8500元,而十年后人均月收入是1万元时,房屋均价可能是每平方12000元,相对而言,房屋的价格当然比现在便宜多了,因此,现在高价买的房屋放到十年后非但不保值增值,还会严重贬值!

  对比古今中外房价,中国现在的房价处在房价最高时期,以目前的房价,一个年收入8万元的家庭,全家不吃不喝整整15年才能买得起一套100平米的三居室普通商品房,这个代价是非常高的。

  房价如果继续上涨,社会各方面都无法承受,既然无法承受,房价就失去了上涨的动力,也就是说现在的房价,相对老百姓的收入来说确实已经到顶了。

  中国已经实施了十几年的“土地财政”政策,随着“地王”时代的结束,“卖地财政”越来越难以为继,政府部门开始转变思路,将逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变。

  也就是向房屋持有人征收’物业税”的方式取得新的源源不断的财政收入,这无疑会增加房屋所有人的持有成本,降低房屋作为家庭财富的吸引力。

  著名离岸资产配置专家刘磊认为,未来房地产市场另一个不利因素是人口红利的消失。

  根据统计数据,中国0~14岁人口比重从上个世纪六七十年代到现在一路下滑,到2010年已经降为16.6%。在未来10年,中国23~28岁的生育旺盛期女性的数量将萎缩44.3%,如果生育率没有明显提升,0~14岁人口占总人口的比例将降至10%以下。

  对此,人口学者判断,中国人口负增长的大势已定,21世纪中国面临的最大风险就是人口负增长造成的风险。即使现在开放了对二孩的限制,但就目前抚养一个孩子的耗费与居民收入的矛盾,也很难令政策带来拉动人口增长的效果。

  中国社会现在已经步入“老龄化”国家,再过十年,中国社会将会更加衰老,年轻人将成为“稀缺”一代,对房屋的需求将会大幅度降低。

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