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大湾区盘点丨外来房企能否抢滩粤港澳?

2019-03-12 来源:
 
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  自2014年深圳市政府工作报告首次提出“湾区经济”概念,到《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布,粤港澳这一世界级湾区正走向现实。

  未来,随着规划政策的逐步落地,粤港澳大湾区的经济活力将再次升温。可以预见,更多外来人口的流入势必带来更庞大的居住需求。

  寸土寸金,群雄逐鹿。

  与万科、保利、恒大等以粤港澳作为大本营的本土房企相比,外来房企的优势并不明显。截止2018年中期,在千亿房企中,仅有融创在湾区的土储超过了千万平方米,远洋908.10万平方米的土储排在第二。

  同时,外来意味着人生地不熟,正是“离城十里路,各有各乡风”。本土房企已深耕多年,无论是拿地的竞争力,还是品牌的认知度,或是产品的针对性,外来房企都或多或少处于劣势。但政策的东风正烈,不免令人摩拳擦掌。此番南下比试,客场作战的外来者们能否凭借修炼多年的内外功夫成功抢滩?

  01-融创全面布局 外来三强储备较少

  2018年销售额TOP10房企中,有6家都来自粤港澳。在粤港澳本土房企占据龙头房企的半壁江山局面下,外来者再想分一杯羹似乎有些困难。

  但凡事总有例外。

  融创凭借强大的“外功”——钱,在两年间以迅雷之势布局9城,成功全面进军广东。

  兵贵神速。2016年,融创首次进入深圳、广州、佛山、东莞、惠州、珠海、中山、江门8市。融创在收并购市场的强势,令其在该年豪取25个湾区项目,总建筑面积达到696.91万平方米。而在25个项目中,1个位于惠州的项目于2016年内竣工,另有8个项目旋即投入到建设当中。

  融创边将项目变现,边于2017年落子肇庆,补上最后一目。截至2018年中期,融创在粤港澳的土地储备高达1226.57万平方米,占其总土储的7.87%,以融创的体量来说,粤港澳土地占比已属外来房企中较高的一位。而与本土房企相比,融创的土储面积低于保利、恒大、华润,高于碧桂园、万科、中海,成为了它们之中的“中位数”。

  与较晚进入广东市场的融创相比,绿地可谓是老前辈了。2010年,绿地首入广州,彼时绿地方面曾表示,久久未进入广州市场是因为自觉“内功”不够。8年过去,绿地更进一步,在2017年与2018年先后首次进入深圳与肇庆。

  截至2018年中期,绿地在广东储备了6个项目,属于粤港澳湾区的,仅有3个分别位于广州、江门、肇庆的项目,面积约有241.94万平方米,占其总土储的4.83%。但同时,绿地在粤港澳湾区有17个在建项目,3个竣工项目和1个新开工项目,其中包含一个深圳的旧改项目。如此看来,绿地似乎认为自己在广东的项目建设已趋于饱和,未来绿地是否会加大在湾区的拿地力度,还未可知。

  此外值得一提的是,绿地在深汕特别合作区储备了一个项目,尽管深汕特别合作区不属于粤港澳湾区内,但其地理位置与深圳咫尺为邻,将有很大可能享受合作区与粤港澳湾区的双重红利。

  新城自2016年首进佛山以来,又用两年时间布局东莞、惠州、肇庆、中山、江门,履行其全国均衡布局战略,累积拿地面积334.78万平方米。新城是TOP10房企中唯一未布局广州与深圳的房企,这也体现了其贯彻“逆势二三线”的战略。在2016年,新城就已开始加大对二三线城市开发,一线城市储备10%,二三线城市储备80%是其布局的最大特点。

  截至2018年中期,新城在湾区拥有9个拟建及在建项目,同时,新城亦在肇庆布局一个吾悦广场项目,进一步以“住宅地产+商业地产”双轮驱动模式展开湾区布局。

  龙湖在2014年首次进入广州与佛山,此后又在2017年进入深圳、香港、珠海。与绿地相同的是,龙湖打入深圳市场的敲门砖亦是旧改。2018年,龙湖继续加速布局珠海,先后以6.4亿元、13.18亿元拿下航空城及金湾区项目,两项目总建面达33.55万平方米。

  截至2018年中期,龙湖在湾区土地储备约为163.70万平方米,占其总土储的2.57%。尽管在湾区的土储较少,但龙湖在2018年8月首进东莞市场后,已基本完成了对大湾区内热点城市的基本布局。

  02-大手笔投入的阳光城泰禾

  龙头之下,千亿之上,是“爱拼才会赢”的践行者们。

  尽管总部已迁至上海,但起家于福建的阳光城依然是正处于高速扩张时期的闽系房企代表,在2016年打入广州、佛山、东莞市场后,又于2018年进入江门、中山、深圳。尽管阳光城2018年中期期内仅新增了27.54万平方米的湾区土储,但其在2016年超过700万平方米的大手笔拿地足够消化一段时间。

  另一闽系房企代表泰禾,在2015年底分别以高达94.74%、177.61%的溢价率在深圳土拍市场拿下宝安尖岗山的2块住宅用地,高调进入深圳市场。此后,泰禾又先后进入了佛山、东莞、珠海、惠州、广州、肇庆。2018年上半年,泰禾集团又以9亿元获取了中山乐美达地块,首次进驻中山,加速大湾区布局。

  截至2018年中期,泰禾在湾区土地储备约171.57万平方米,单其广州增城项目就有107.49万平方米的待开发建筑面积,占其总储备的34.45%。同时,泰禾2016年至2018年中期在湾区已累积拿地335.96万平方米,总部距粤较近的泰禾,对湾区的重视可见一斑。

  但泰禾主打的高端产品,周转速度较慢是其一直存在的问题。曾有报道指出,泰禾2015年拿下的宝安尖岗山地块,在2018年年初才开始破土动工,并在很长一段时间内处于挖基坑的阶段——“跑步”进深,却进度缓慢。泰禾在湾区的布局多久能变现还需打个问号。

  与泰禾土储较为接近的,是旭辉。截至2018年中期,旭辉持有的湾区土地约为187.84万平方米,在布局广州、佛山、珠海、东莞、中山、江门6个城市的同时,还在香港特别行政区拥有一个实用面积约2.14万平方米的项目。此外,在旭辉储备的18个湾区项目中,有15个预计在2020年前后完工,届时将是一波大型变现。

  作为2005年布局中山,2011年初入深圳的先行者远洋,在2017年首进广州、香港,2018年首进佛山,2016年至2018年中期在湾区累积拿地443.10万平方米,2018年上半年更是拿下7个新项目,可谓提前享受政策红利。

  2018年中期,深圳、广州与远洋另两个重镇杭州及大连,一起为远洋贡献了61.42亿元的营业收入,约占总营收的40%。同时,远洋在湾区的土地储备高达908.10万平方米,接近一些龙头房企,占总土储的16.78%。

  此外,远洋在湾区拥有多达30个项目,其中在中山有18个项目,有5个中山项目为上半年新购入。

  03-佛系“玩家”绿城金科

  有大手笔投入的挑战者,就有佛系的“玩家”。

  绿城中国进入湾区的时间较晚。2016年,绿城首进佛山,以1.66万/平方米的楼面价创下当时佛山土地出让楼面价新纪录。此后,绿城又于2017年首次进入广州,并在湾区储备3个项目。但是,绿城一反初进佛山时的高调,2018年上半年在湾区没有追加任何新的投入。

  截至2018年中期,绿城仅储备3个项目,面积约76.33万平方米,仅占总土储的2.3%。其中,除了绿城首个佛山项目占有100%权益外,另外两个项目的权益分别为50%及16.7%。拿地权益较低,会对绿城的权益销售影响较大(2018年中期,绿城新增建筑面积440万平方米,权益建筑面积244万平方米;合约销售额474亿元,权益销售额268亿元)。但反过来说,较少的权益也意味着较少的投入,现金压力会更小。看来,绿城对其首个佛山项目更加寄予厚望。

  另一位仅布局了广州与佛山的,是金科。金科进入湾区的时间比绿城更晚,在两年间金科拿地61.93万平方米,2018年中期新增土储面积36.39万平方米。金科在2018年上半年拿下的56个项目中,有3个位于湾区,并且占有100%的权益。

  千亿之下,有2016年至2018年中期在湾区累积拿地1016.71万平方米,“并购式入粤”的新力;有拥有地缘优势,布局6城,累积拿地507.83万平方米的福盛;也有布局规模不大的几家企业。

  远在北京的首创,在湾区布局了3个项目,而中粮,则在深圳的存量市场获取了旧改更新项目。

  建发在已进入广州和深圳的基础上,于2018年上半年获取了珠海和江门的地块,项目数量虽然不多,但已表明其逐渐落子湾区的决心。与建发土储数量相似的禹州地产,在湾区拥有6个项目,尽管布局了香港、与佛山,但禹州地产在两地的项目仅分别有2214与8500平方米的面积,其大头在惠州4个项目的44.93万平方米。

  此外,弘阳地产于2018年8月在佛山以11.28亿元竞得南海地块,首次进入湾区。同时,弘阳商业于2018年9月落子广州,欲打造广州弘阳广场。

  受益于粤港澳大湾区远景规划,湾区将释放巨大的改革制度红利,湾区交通、经济、产业等快速发展,高素质人才大量引进,有望将给珠三角9城房地产市场提供更为坚实的需求支撑。对于提前布局了粤港澳大湾区的房企而言,可以更好的享受政策所带来的红利,推动企业规模更上一层楼。

  相比早已占得先机本土房企,外来房企面临的考验将更为严峻,外来者们能否借势抢滩粤港澳,拭目。

  (来源 :中国网地产)

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